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已经过户的房屋是否能收回?

发布时间:2016-12-01

案情陈述:20141022日,吴某某通过朋友介绍认识了陈某的妻子朱某并向其借款40万元。双方签订了借款抵押协议,朱某实际给付吴某某326400元。因吴某某资金出现困难无法履行还款义务,故在2015420日双方签订一份协议书,协议书约定吴某某将系争房屋过户给陈某。陈某给予吴某某三个月的期限,由吴某某按照双方的交易价加上利息以回购系争房屋,但到期后吴某某没有能力对房屋进行回购。在201539日,吴某某与陈某签订了《上海市房地产买卖合同》,将吴某某所有的宝山区新沪路XXXXXXXXX室房屋出售给陈某,并办理了过户手续。当时系争房屋的市场价约215万元,但双方合同约定的房屋交易价为136万元。136万元的价款是吴某某应归还陈某借款本息50万元及需结清陈某偿还系争房屋银行贷款款项85万余元两项总共的金额计算得出。

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案件结果:吴某某随后委托本所代理该案,本所代理律师在接受该案后制定了整套的诉讼方案,对房屋买卖合同的效力及系争房屋的权利展开了全力的争夺。最后通过本所的努力,宝山法院对本案判决如下:

一、撤销吴某某与陈某就告上海市宝山区新沪路XXXXXXXXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;

二、吴某某于本判决生效之日起十五日内,返还陈某136万元;

三、陈某于本判决生效之日起十五日内,将上述房屋的房地产权利返还给吴某某。

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笔者按:笔者认为本案的争议焦点在于双方买卖合同是否成立。就该争议焦点笔者提供两种代理思路,作为本案的切入点。抛砖引玉,供各位同仁参考。

思路一:根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”

可见最高人民法院对于审理本类案件的审判思路是在于判断当事人签订房屋买卖合同的初衷。因为近几年因为市场经济的快速发展,资本投入的不断扩张,成倍的民间借贷案件涌入各级法院。

民间借贷案件中的债务人在急需资金周转时处于及其被动的状态,因为债务人在短期内无法将自有的固定资产进行变现,而迫于当时的经济状况债务人急于获取资金,对于债权人而言一方面想乘机获取高额的回报,另一方面也要保障日后的债务履行,在碍于我国对于“流质流押”条款无效的法律规定,所以大量涌现了在签订借贷合同的同时签订买卖合同,以保障在债务人无法履行还款义务时可以以相对较低的价格取得该固定资产。

并且在法院受理的民间借贷案件中不乏许多高利贷公司及小额贷款公司借助专业法律知识,采用非法手段虚构债权债务,使得债务人背负巨额债务只能变卖自有住房来进行偿债,而这些公司事前也签订了房屋买卖合同,以低价“吃掉”债务人的房产,来赚取高额差价,这对于债务人更是雪上加霜。

所以基于这个背景下,最高人民法院在2015年出台了《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来指导各级法院在审理买卖合同纠纷时如果存在民间借贷的,要充分审理查明双方当事人在签订买卖合同时的真实意思和初衷。

回归至本案,吴某某与陈某在买卖合同签订之前就已经存在一个民间借贷的法律关系,而结合双方在2015420日签署的一份协议书内容来看,协议约定陈某给予吴某某三个月的期限,由吴某某来回购系争房屋。从该表述可以推断,本案签订房屋买卖合同的初衷是以该房屋买卖合同作为民间借贷的履行担保,陈某并没有购买该房屋的真实意思表示,吴某某也并非想出卖自己的唯一自住房屋。双方的真实意思是偿还此前吴某某拖欠陈某妻子40万元借款及利息,再由陈某代吴某某还清银行贷款、注销抵押,于房屋过户至陈某名下后,系争房屋再对外出售,其中扣除吴某某应归还给陈某及妻子的借款本息后,余款归于吴某某所有,所以该房屋买卖合同并没有成立。

思路二:从民法的基本原则出发,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。作为房屋买卖合同,其根本性质在于出卖人转移房屋的所有权于买受人,买受人支付出卖人相应的房屋价款。本案吴某某和陈某在客观上的确就系争房屋签订了房屋买卖合同并经过房产交易中心办理了网签手续,故在交易形式上,基本符合房屋买卖合同的外部特征。

该房屋当时的市场价为215万元,但是房屋买卖合同的交易价格却低于市场价格的7成,参考《合同法》司法解释()的对于“明显不合理低价”的规定,“人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”故本案吴某某除却系争房屋外无任何房产,并对外尚有欠债,以明显不合理的价格自愿出售房屋显然有违一般生活常理。再结合合同的具体履行情况,陈某自认始终没有查看过房屋,该房屋至今仍由吴某某一家正常居住生活,同样不符合房屋买卖的交易习惯。

综上,笔者认为吴某某与陈某尽管签订买卖合同并完成了过户手续,但结合实际情况双方未就系争房屋的权利转让达成合意,如若判定合同有效,则显然是有失公允、显失公平,违反了民法的基本原则,可以要求法院撤销该房屋买卖合同。

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